Waarom een vierkante meterprijs niet bestaat
Waarom een vierkante meterprijs niet bestaat (en hoe bureau FRANKEN wél bouwkosten raamt)
Het gevaar van vuistregels
In de initiatieffase van een bouw- of herontwikkelingsproject wordt vaak gegrepen naar kengetallen. “Een kantoor kost X euro per vierkante meter, een woning Y.” Maar wie alleen op basis van gemiddelde vierkante meterprijzen een budget vaststelt, komt tijdens de realisatie vrijwel altijd voor verrassingen te staan. We gingen met één van onze kostendeskundigen, Michel van Delft, in gesprek over hoe dit komt.
“Een vierkante meter metselwerk heeft simpelweg geen vaste prijs,” legt Michel van Delft uit. “Dezelfde baksteen, met dezelfde specie, kost in een hoogbouwtoren op 70 meter hoogte aanzienlijk meer dan in een grondgebonden woning. Bovenin heb je te maken met windzuiging, extra spouwankers, geveldragers en ingewikkelde hijsbewegingen. Bouwkosten gaan over zoveel meer dan alleen materiaalprijzen.”
Kijken, ruiken en voelen op locatie
Juist bij herbestemming, transformatie en monumentaal vastgoed is een bureaustudie alleen niet voldoende. Michel stelt dat je een gebouw fysiek gezien en beleefd moet hebben om een betrouwbare raming te maken.
“Een dakgoot vervangen op drie meter hoogte bij een woonhuis vraagt een kleine ladder of rolsteiger. Dezelfde goot vervangen op veertien meter hoogte bij een monumentale kerk vraagt om complexe steigerconstructies of hoogwerkers. Of denk aan een transformatie in een dichtgebouwde binnenstad waar al het bouwmateriaal door een historisch poortje van 2,75 meter breed moet. Als je die logistieke realiteit niet meeneemt in je raming, klopt je begroting vanaf dag één niet.”
Van ‘hopeloze gevallen’ naar haalbare parels
De passie van Michel en het team van bureau FRANKEN ligt dan ook vaak bij de complexe vraagstukken:
- Complexe transformaties: Gebouwen die soms jarenlang leegstaan en door velen als ‘hopeloos’ worden bestempeld, maar waar een opdrachtgever met visie nieuw leven in wil blazen.
- Monumentaal erfgoed: Waar historische onderzoeken (zoals kleur- en bouwhistorisch onderzoek) direct invloed hebben op de bijkomende advies- en uitvoeringskosten.
- Integrale haalbaarheid: Vroegtijdig toetsen of de droom van de initiatiefnemer technisch én financieel maakbaar is.
Realisme brengt rust
“Als een opdrachtgever enthousiast is over een transformatie, willen we dat enthousiasme vasthouden, maar we moeten wel realistisch blijven en op tijd aan de rem durven trekken,” besluit Michel. “Alleen door de maakbaarheid en de specifieke locatiekaders vanaf het allereerste vlekkenplan mee te wegen, creëer je financiële rust in het proces.”